Fertighaus-Vertrag: Was ist wichtig?

Drum prüfe, wer sich ewig bindet,

Ob sich das Herz zum Herzen findet!

Der Wahn ist kurz, die Reu ist lang.

 

In seinem Lied von der Glocke ging es Friedrich Schiller um die Liebe und das Leben. Der erste Vers beschreibt auch bestens, was man vor der Unterzeichnung eines Bauvertrags tun sollte: das Ganze eingehend prüfen! Denn „die Reu ist lang“, wenn sich der Hausbau zu einem Abenteuer mit schlechtem Ausgang entwickelt.

 

Wir sprechen vom „Vertrag“

An anderer Stelle sagten wir es bereits: Im strengen Sinne kauft man kein Haus, sondern schließt einen Werkvertrag, mit dem man (beispielsweise) eine Fertighausfirma beauftragt, sein Haus zu bauen. Und wir haben auch geschrieben, dass in unserem Falle das Wichtigste in einem sogenannten „Antrag auf Abschluss eines Werkvertrags“ stand.

Jetzt wollen wir nicht päpstlicher sein als der Papst und einfach von „Vertrag“ sprechen, ob es sich nun um Inhalte aus einem Antrag, einer Auftragsbestätigung, einem Werkvertrag oder um einen festen Vertragsbestandteil dazu handelt.

Wichtiger ist uns der Inhalt. Hier für euch die wichtigen und neuralgischen Punkte.

 

Hauskauf „ab OK“

Im Vertrag sind die Leistungen der Fertighausfirma beschrieben. Die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung sollte die Basis bilden bzw. Vertragsbestandteil sein, weitere Anlagen können den Vertrag ergänzen.

Üblicherweise kauft man ein Fertighaus „ab OK“, das heißt ab Oberkante Bodenplatte beziehungsweise Kellerdecke. Zusätzliche Arbeiten und Leistungen rund um den Hausbau, also Vermessung, Erdarbeiten, Verlegen der Versorgungsleitungen etc. sind in aller Regel nicht im Leistungsumfang der Fertighausfirma enthalten; auch die Architektenplanung kann exklusive sein.

 

Rücktrittsrecht und Stornokosten

Den Vertrag sollte man auf keinen Fall vorschnell unterschreiben, da kein generelles Rücktrittsrecht existiert. Wer dennoch zurücktritt, muss das teuer bezahlen. Denn in Regel fallen dann hohe Rücktrittsgebühren, auch genannt Stornokosten an.

Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn man ein Baugrundstück im Auge hat, es aber noch nicht besitzt. Für diesen Fall empfiehlt sich das Aushandeln eines kostenlosen Rücktrittsrechts falls der geplante Grundstückskauf nicht zustande kommt; entsprechend kann man mit beantragten und nicht gewährten Fördermitteln umgehen. Besser ist es, mit der Unterschrift zu warten.

 

Die Festpreisgarantie

Ein ganz wichtiger Punkt ist die Festpreisgarantie. Der Festpreis fürs Haus muss in Zahlen ausgedrückt drinstehen, und es muss klar geregelt sein, wie lange die Zusage gilt. Üblich sind zwölf Monate ab Unterzeichnung des Vertrags, mitunter bekommt man auch 15 Monate oder sogar eine Festpreisbindung bis zur Hausfertigstellung.

Bankbürgschaft oder Abtretungserklärung?

Viele Fertighausfirmen bestehen darauf, dass die Bezahlung vor Planung/Lieferung des Hauses durch eine Bankbürgschaft sichergestellt wird. Die Übernahme von Bankbürgschaften, auch Aval genannt, ist recht teuer. Darüber hinaus wird mitunter das Leistungsverweigerungs- und Zurückhaltungsrecht aberkannt. Übersetzt heißt das: Wer die Bürgschaft anerkennt, kann kein Geld mehr zurückbehalten, wenn die vereinbarte Bauleistung nicht erbracht wird oder Mängel auftreten. Die Alternative wäre eine günstigere Abtretungserklärung.

Zahlungsplan und Zusatzkosten

Thema Zahlungsplan. Darunter ist zu verstehen, wann im Laufe des Bauvorhabens wieviel Geld zu bezahlen ist. Hierbei gibt es große Unterschiede. Manche Fertighausanbieter sehen

Vorauszahlungen vor, bei anderen gibt’s zwar eine Anzahlung, dafür müssen die restlichen 90 Prozent erst nach Hausfertigstellung berappt werden. Ansonsten gibt es jede Menge Modelle, wieviel Prozent der Hauskosten wann fällig werden.

Generell kann man sagen, dass es besser ist, entsprechend Baufortschritt zu bezahlen und nicht im Voraus.

Zu achten ist auch auf vertragliche Pflichten, die Zusatzkosten produzieren. Dazu gehört die Sicherung von Zufahrtswegen, Erstellung Kranplatz und anderes mehr.

 

VOB- oder BGB-Vertrag?

Den Verträgen liegt entweder die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) oder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zugrunde. Ohne ausdrückliche Vereinbarung der VOB gilt automatisch das BGB als Vertragsgrundlage. BGB-Verträge sind naturgemäß etwas allgemeiner formuliert als Verträge nach der VOB.

Und sie unterscheiden sich u.a. bei zwei wesentlichen Punkten:

• Die VOB sieht bei Bauwerksmängeln eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, das BGB fünf Jahre.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme des Hauses. Dabei sollte unbedingt ein so genanntes Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Denn vor der Abnahme hat das Unternehmen zu beweisen, dass es eine mängelfreie Arbeit geleistet hat, nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Bauherrn.

• Nach der VOB ist eine fiktive Abnahme möglich. Das heißt, wenn der Kunde die Fertigstellung schriftlich mitgeteilt bekommen hat und innerhalb von zwölf Arbeitstagen keine Abnahme verlangt, gilt das Gebäude als „stillschweigend“ abgenommen. Tipp: Lasst in einen VOB-Vertrag die Pflicht zur förmlichen Abnahme inklusive schriftlichem Mängelprotokoll als Zusatzvereinbarung aufnehmen.

Noch zwei wichtige Gedanken:

Von seriösen Fertigbauunternehmen kann der Interessent bereits im Vorfeld einen Mustervertrag anfordern, um ihn zuhause in aller Ruhe zu studieren. Bei Bedarf sollte man beim Anbieter nachhaken oder sich gegebenenfalls sogar Rat bei einem sachkundigen Rechtsanwalt oder Bauexperten einholen.

 

Wenn die Fertighausfirma zum Beispiel Mitglied in der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) ist, kann der Bauherr bei Streitigkeiten kostenlos eine Ombudsstelle anrufen.