Von Regeln und Maßregeln: Der Bebauungsplan

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Zum Thema Bebauungsplan zunächst ein Gedanke vorneweg: Leider ist es müßig, über den Sinn oder Unsinn von Bebauungsplänen zu diskutieren, die alles bis ins Detail vorschreiben. Denn es ist einfach so, die Gemeinderäte von Städten und Gemeinden stellen für ein Baugebiet einen Bebauungsplan auf, der alles regelt, und die Hausplanung muss sich danach richten. Zumindest weitestgehend; auf sogenannte Befreiungen von den Bebauungsplanvorgaben gehen wir in unserem Ratgeber Bebauungsplan ein.

Vom Will-Haus zum Darf-Haus

Ihr habt also genau zwei Möglichkeiten. Entweder ihr akzeptiert den Bebauungsplan für euer Baugebiet oder ihr sucht woanders einen Bauplatz. Wir mussten zwar an manchen Punkten heftig schlucken, doch die Lage des Grundstücks hatte für uns letztlich klare Priorität. Also versuchten wir uns, getreu dem alten chinesischen Sprichwort, „was du nicht verändern kannst, das begrüße“, mit dem Bebauungsplan zu arrangieren.

 

Der Bauhaus-Traum ist ausgeträumt

Das gelang Christine deutlich besser als mir. Wahrscheinlich liegt es daran, dass ich (noch?) nicht die Weisheit der alten Chinesen erreicht habe, aber ich haderte doch gewaltig damit, dass die Dacheindeckung rot/rotbraun sein musste, ich finde, anthrazit passt viel besser zu der geplanten Photovoltaikanlage. Und dass wir unseren Traum vom zweigeschossigen, kubischen Flachdachhaus mit Dachterrasse begraben mussten, nervt mich bis heute. Auch mit der geringen Kniestockhöhe (bei uns maximal 90 Zentimeter) kann ich mich einfach nicht so richtig abfinden. Denn es gilt, je höher der Kniestock, desto größer und vergleichsweise günstig ist der Wohnraum unter den Dachschrägen; das heißt ganz einfach, in diesem Fall bestimmen die Damen und Herren Gemeinderäte über unser Geld. So, das musste ich jetzt einfach mal loswerden, bevor wir zu den Inhalten kommen.

Das Amtsdeutsch und die lieben Paragraphen

Der Bebauungsplan gibt nicht nur Formen und Farben eures neuen Hauses vor, er bestimmt dadurch zu einem guten Teil euer Wohnen und Leben für eine längere Zeit. Grund genug also, sich eingehend damit zu beschäftigen. Das Ganze dem Architekten zu überlassen, halten wir für keine gute Idee. Denn ohne zumindest die wesentlichen Vorgaben des Bebauungsplans zu kennen, ist es unmöglich, sich im Vorfeld zu überlegen, wie das spätere Zuhause aussehen soll.

Also: Wir ließen uns den Baubauungsplan vom Amt mailen, was heutzutage eine übliche Praxis darstellt. Dann alles ausdrucken, mit einer Tasse Kaffee an den Esstisch setzen und ran an zwölf Seiten reinstes Amtsdeutsch. Auch wenn es keinen Spaß macht, sowas zu lesen, wir wollen es verstehen. Es beginnt mit Punkt A/1, der „Art der baulichen Nutzung“, und man sieht auch gleich, auf welcher Grundlage dieser Passus basiert: „§ 9 (1) Nr. 1 BauG, § 4 BauNVO. Alles klar? Macht nichts, die Paragraphen sind fürs Verständnis nicht relevant!

Wie groß darf unser Haus denn werden?

Wichtig war für uns zu erfahren, dass in „unserem“ Baugebiet Wohngebäude und ein paar andere Nutzungen erlaubt sind. Ebenso von Bedeutung:

  • Auf welchen Bauplätzen sind Einzelhäuser, und wo Doppelhäuser zugelassen?
  • Ist die Firstrichtung vorgeschrieben?
  • Wie viele Geschosse (Vollgeschosse) sind erlaubt?
  • Wie viele Wohnungen/Wohneinheiten sind pro Gebäude zulässig?
  • Wie groß und vor allem wie hoch darf auf den einzelnen Plätzen gebaut werden?
  • Wie groß dürfen Nebengebäude sein?
  • Wie sieht es aus mit Garagen und Carports?
  • Gibt es besondere Vorschriften bezüglich Lärmschutz oder anderem?
  • Bestehen Pflanzgebote beziehungsweise -verbote im Garten?

 

Unter Punkt B geht es um Dachform und Dachneigung, Dacheindeckung, Gauben, Antennen und Satellitenschüsseln, Zahl der Stellplätze, Umgang mit dem Niederschlagswasser sowie Aufschüttungen und Abgrabungen, Stützmauern und anderes mehr.

Lasst uns bauen wie in Holland

Das Schriftwerk gab uns ausreichend Antworten – allerdings für unseren Geschmack auch zu viele Ge- und Verbote. Beim oben erwähnten Beispiel der Dacheindeckung liest sich das dann so: „Dachdeckung: Zulässig sind rote und rotbraune Dachdeckungselemente. Reflektierende und metallische Materialien und glasierte Ziegel sind für Dacheindeckungen nicht zulässig.“ Also nicht rotkariert, aber vielleicht ein ganz klein wenig kleinkariert? Klar kann man solche Sache so oder so sehen, wir schauen halt lieber beispielsweise nach Holland, wo neue Siedlungen oft viel „bunter“ sind…

 

Auf Nummer sicher gehen

Wenngleich wir eigentlich davon überzeugt waren, alles richtig verstanden zu haben, gingen wir – um wirklich absolut sicher zu sein – im Anschluss aufs Amt, um Aussagen wie diese zur Höhe und Lage der Gebäude nochmals durchzusprechen:

„Entsprechend Planeinschrieb und Nutzungsschablone sind festgesetzt: Grundflächenzahl als Höchstmaß, Gebäudehöhe (GH) als Höchstmaß bezogen auf die maximale Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH).

Als EFH gilt die Oberkante des Rohfußbodens Erdgeschoss. Die maximale EFH ergibt sich aus der auf Höhe der nördlichsten geplanten Gebäudeecke interpolierten, festgesetzten Straßenhöhe der Planstraße A oder des nördlich anschließenden Fußwegs zuzüglich 0,40 m. Die Straßenhöhen (angegeben als Bezugshöhe in Metern über Normalnull) zur Interpolation sind dem Planeinschrieb zu entnehmen.

Die maximale Gebäudehöhe wird zwischen der max. EFH und dem oberen Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut gemessen.“

Ergo: Jetzt konnten wir uns überlegen, wie unser Haus im Rahmen des Bebauungsplans aussehen sollte. Wir begannen zu skizzieren und zu zeichnen, dachten über Lösungen und Alternativen nach. Das war später dann die Basis für unser erstes Planungsgespräch mit dem Architekten. Ihr lest davon.

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