Wenn ihr zum erlauchten Kreis der Bauplatzerben gehört, ist dieser Text vielleicht weniger interessant. Für all diejenigen jedoch, die nach einem Baugrundstück suchen, haben wir hier mal zusammengeschrieben, worauf man bei der Suche und dem Kauf unbedingt achten sollte.
Eines vorneweg: Zeitdruck ist beim Bauplatzkauf ein schlechter Ratgeber. Das heißt, auch wenn´s kribbelt, solltet ihr beim Checken eines Baugrundstücks die nötige Ruhe bewahren. Vorher allerdings muss man erst mal ein passendes Grundstück finden.
Bauplätze werden angeboten in den großen Immobilienportalen:
Darüber hinaus gibt es hier Grundstücksangebote:
- ebay-kleinanzeigen.de
- Auf den Webseiten von Städten und Gemeinden
- Auf den Webseiten von Fertighausfirmen, meist unter der Rubrik „Grundstücksservice“
Habt ihr eine oder mehrere Grundstücksoptionen gefunden, solltet ihr die Plätze am besten zu verschiedenen Tageszeiten und auch einmal bei Regenwetter und Dunkelheit besuchen. Nur so bekommt man einen realistischen Eindruck von der Örtlichkeit, ohne dass man sich von Sonnenschein und der eigenen Euphorie blenden lässt. Schaut euch auch mal in der weiteren Umgebung um – entweder auf Googel Maps – oder wie früher zu Fuß, um die Infrastruktur zu erleben. Wie weit ist es zu Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Ärzten, kulturellen Einrichtungen usw.?
Bei der Kommune findet ihr heraus, ob es für das Grundstück einen Bebauungsplan gibt. Falls ja, besorgt euch den und schaut, wie man dort bauen darf.
Bauvoranfrage gibt Sicherheit
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, bietet nur eine förmliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde Rechtssicherheit bezüglich der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Alle anderen Aussagen sind wertlos. Praktisch heißt das: Man geht zu einem Architekten oder Fertighausunternehmen, der so eine Bauvoranfrage erstellt.
Vorsicht ist bei sogenanntem Bauerwartungsland angebracht, selbst wenn es so im Flächennutzungsplan ausgewiesen ist. Denn ihr könnt euch weder auf die Angaben in diesem Plan noch auf verbale Absichtserklärungen auf dem Rathaus berufen, weil diese keine Rechtskraft haben. Zudem kann die tatsächliche Erschließung von Bauerwartungsland Jahre dauern.
Vorsicht Falle
Wichtig auch: Wie sieht es unter der Erdoberfläche und im Grundbuch aus? Falls es Indizien für einen felsigen Untergrund, mangelnde Tragfähigkeit oder einen hohen Grundwasserspiegel gibt, sollte eine Baugrunduntersuchung durch einen Geologen konkret Aufschluss geben. Bauen kann man meist trotzdem, doch der Aufwand und damit auch die Kosten steigen. Fertigkeller- und Haushersteller bestehen in der Regel übrigens in jedem Fall auf so ein Gutachten. Potenziell bergen insbesondere innerörtliche Grundstücke und Baulücken die Gefahr von Altlasten. Das Problem: Neben dem Verursacher ist auch der (spätere) Grundstückseigentümer zur Sanierung eines verunreinigten Grundstücks verpflichtet!
Das Grundbuch: Hier steht, was gilt
Im Grundbuch lässt sich ersehen, ob derjenige, der sich als Eigentümer und Verkäufer der Parzelle ausgibt, das auch wirklich ist. Darüber hinaus muss geschaut werden, ob die Parzelle nicht mit irgendwelchen Fremdrechten oder Eigentumsproblemen belastet ist. Mögliche „Baulasten“ wie Leitungs-, Wege- oder Zaunrechte sind im Grundbuch eingetragen. Vorsicht: Anders als diese privatrechtlichen müssen öffentlich rechtliche Baulasten nicht im Grundbuch stehen. Dafür gibt es ein separates Baulastenverzeichnis der Gemeinde, das man sich ansehen sollte. Bei begründetem Interesse gibt es das Recht auf Einsicht in beide Verzeichnisse.
Sofern darüber hinaus aktuell keine Anträge für irgendwelche Grundbucheinträge vorliegen bzw. „in Arbeit“ sind, steht dem Grundstückskauf nichts mehr im Wege.
Nachbesserung nötig?
Grundstücksgeschäfte müssen generell von einem Notar beurkundet werden und vom Grundbuch führenden Notar ins Grundbuch eingetragen werden. Obwohl jeder Notar dazu verpflichtet ist, darauf zu achten, dass Verträge ausgewogen sind, um die Rechte beider Parteien zu wahren, sollte man sich den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem anberaumten Unterzeichnungstermin zuschicken lassen. So kann man das Schriftwerk eingehend prüfen und überlegen, ob wirklich alles drinsteht, was einem wichtig ist. Wer hinsichtlich einer Vertragsnachbesserung unsicher ist, kann im Vorfeld einen Rechtsanwalt oder anderen Notar um Rat und gegebenenfalls Formulierungshilfe für Nachbesserung bitten.
Safety first
Empfehlenswert ist beim Grundstückskauf von privat eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie garantiert dem Käufer, dass zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Grundbucheintragung, die ihn dann erst als neuen Eigentümer ausweist, nichts Unrechtmäßiges mit dem Grundstück geschehen kann. Das heißt, die Vormerkung im Grundbuch dient als „Eintragungssperre“. Kauft ihr ein Grundstück von einer Stadt oder Gemeinde, könnt ihr euch das eigentlich sparen.
Von Lasten und Pflichten
Der Kaufvertrag macht den Grundstückskäufer spätestens bei vollständiger Bezahlung zum Besitzer. Das bedeutet, dass er von nun an alle Lasten und Pflichten zu tragen hat. In der Praxis ist man also beispielsweise im Winter fürs Schneeräumen und Streuen verantwortlich, notfalls müsste eine Aufsichtsperson eingesetzt werden. Und es empfiehlt sich, sofort eine „Haftpflichtversicherung für unbebautes Grundstück“ abzuschließen. Diese kostet wenig Geld und gibt viel Sicherheit.
Weil man beim Grundstückskauf viel Geld in den Sand setzen kann, möchten wir euch an dieser Stelle gerne nochmals anbieten: Falls euch Dinge unklar sind oder ihr weitergehende Fragen habt, einfach in die Kommentare schreiben – wir werden versuchen, alles zu beantworten.